【基本案情】

某市因实施城市更新项目，对刘某所有的房屋依法实施征收。征收部门委托评估机构对被征收房屋进行价值评估，并依据评估结果与刘某签订《房屋征收补偿协议》，补偿范围主要包括房屋主体价值、搬迁补助费及临时安置费。

房屋拆除前，刘某提出，其房屋院内建有独立车库、储藏室、围墙及硬化院落等附属设施，均系其合法建设并长期实际使用，具有独立使用价值，应当依法给予补偿。但征收部门认为，案涉院落及附属设施已包含在房屋整体评估价值中，且部分附属建筑未办理单独审批手续，不应再另行补偿。

双方多次协商未果，刘某诉至法院，请求确认征收补偿范围存在遗漏，要求对院落、车库、储藏室等附属设施重新评估，并依法支付相应补偿款。

法院审理认为，房屋征收补偿应遵循公平、合理原则，补偿范围不仅包括房屋主体价值，还应包括依法建设且具有独立使用价值、未纳入房屋主体评估范围的附属建筑和附属设施。征收部门虽主张相关设施已包含在整体评估价值中，但未能提交评估依据予以证明。对于独立车库、储藏室、围墙及院落硬化等设施，应根据实际情况重新核定是否已纳入评估范围；对于未纳入评估的部分，应依法给予补偿。最终，法院判决征收部门重新组织评估，并依法补偿遗漏的附属设施价值。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋征收补偿并非仅针对房屋主体。实践中，独立车库、储藏室、院墙、院内硬化、水井等附属设施，只要属于合法财产且具有独立使用价值，原则上均应依法纳入征收补偿范围。征收部门不能因补偿协议未逐项列明，而当然认定无需补偿。

2.判断附属设施是否应重复补偿，应重点审查其是否已经计入房屋整体评估价值。如果评估报告已经综合考虑附属设施价值，则一般不再单独补偿；反之，如存在漏评、漏登情形，被征收人有权申请补充评估或者依法主张补偿。

3.被征收人在征收评估过程中，应认真核对现场调查记录、评估报告及补偿清单，对车库、储藏室、院墙等附属设施是否登记完整及时提出异议，并保留建设、使用及现状照片等证据，为后续维权提供依据。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益需要，依法征收组织、个人的不动产或者其他财产的，应当依法给予公平、合理的补偿。

2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：房屋征收补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿以及停产停业损失补偿等。

3.《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条：房屋征收评估应当全面、客观反映被征收房屋及其附属物的价值。

4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行义务。