【基本案情】

某单位因承担拆迁安置工作，与某房地产开发企业签订《房屋采购合同》，约定购买约65000平方米房屋用于安置被拆迁居民，合同同时约定房屋单价，并明确建筑面积“约65000平方米，以实际建筑面积为准”。

项目竣工后，双方签署房屋移交确认文件。此后，购房单位认为开发企业实际交付的住宅面积少于合同约定，导致部分居民未能及时安置，遂诉至法院，请求开发企业继续补足不足部分住宅面积，并赔偿因迟延交付产生的安置过渡费等损失。

开发企业辩称，合同约定建筑面积以实际测绘结果为准，双方已对实际交付房屋进行了确认，且按照合同约定单价计算，已交付房屋价值已超过合同约定总价，不存在继续补足房屋的合同义务。

法院审理认为，合同并未约定必须交付固定面积或固定数量的住宅，而是约定以实际建筑面积为准。双方已对实际交付房屋完成确认，且开发企业交付房屋价值与合同约定基本相符，合同主要义务已经履行完毕。在购房单位未支付相应对价的情况下，要求开发企业继续无偿补足住宅面积，缺乏合同依据。由于开发企业不存在继续交付房屋的合同义务，其主张赔偿安置过渡费等损失亦缺乏依据。最终，法院驳回了购房单位的相关诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.合同履行应当遵循诚实信用原则，并结合合同整体约定和实际履行情况综合判断当事人的权利义务。合同中约定房屋面积为“约65000平方米（以实际建筑面积为准）”，表明双方已经预见最终交付面积可能存在合理差异，并未将65000平方米作为绝对固定的履行标准。人民法院应结合合同目的、房屋价值及双方履行情况综合认定是否构成违约。

2.判断开发商是否继续承担交房义务，不能仅依据面积差额，还应综合考量双方价款结算情况及合同利益是否实现。如果开发商已交付房屋的价值与购房人支付的价款基本对应，合同主要目的已经实现，购房人再要求无偿补足房屋面积，缺乏合同依据，人民法院一般难以支持。

3.合同违约损害赔偿应当以违约行为成立为前提。只有在开发商违反合同约定、未履行应尽义务的情况下，购房人才能依法主张迟延交房损失、安置过渡费等赔偿。如果开发商并不存在继续交房义务，则因面积争议产生的相关损失请求通常难以获得支持。实践中，当事人在签订房屋买卖合同或团购协议时，应尽量明确交付面积、房屋类型、结算方式及差异处理机制，以减少后续履行争议。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对方因此受到损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

4.《中华人民共和国民法典》第四百六十六条：当事人对合同条款的理解发生争议的，应当依据合同所使用的词句，结合相关条款、合同性质和目的、交易习惯以及诚信原则，确定条款的真实含义。