【基本案情】

严某甲、华某因民间借贷纠纷保全查封开发商某公司名下凯旋国际 204 室，多次续封。周某甲 2010 年就签订产权调换拆迁协议，案涉 204 室明确约定为其安置房，房屋早已特定。法院 2015 年 2 月实施预查封，开发商明知房屋被查封，仍在 2015 年 3 月与周某甲补签安置买卖合同并过户，相关负责人另案被判处非法处置查封财产罪。周某甲提执行异议，法院裁定中止执行；申请执行人起诉要求继续执行该房屋。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 拆迁产权调换安置权优先于普通金钱债权，满足法定条件可排除执行：查封前已和征收部门签订合法产权调换协议、安置房位置房号明确特定，无需看后续补签合同、过户行为是否发生在查封后。

2. 周某甲拆迁安置协议订立、房屋特定化均早于法院查封，符合执行异议司法解释第十八条可排除执行的全部要件。

3. 开发商非法处置查封房产的刑事判决，不改变周某甲在先成立的拆迁安置物权期待权效力，不能以此对抗安置户合法权益。

4. 案外人周某甲已完成举证，证明享有足以排除强制执行的民事权益，驳回申请执行人全部诉讼请求。

【法律依据】

1. 《民诉法解释》309、311：案外人承担享有排除执行权益的举证责任；

2. 《执行异议之诉司法解释》第十八条：查封前订立产权调换协议、房屋特定，安置户可排除普通债权执行；

3. 《民事诉讼法》相关规定。