【基本案情】

2012 年汪、李二人与开发企业签订拆迁安置协议，约定拆除原告自有房屋，返还包含 30.13㎡一层安置房屋及多套住宅，过渡期至 2014 年 10 月，超期未回迁开发商按标准发放过渡费，同时约定高额逾期交房违约金。原告依约腾空房屋交付拆除，其余住宅安置或货币补偿均履行完毕，仅案涉 30.13㎡一层房屋因规划调整永久无法修建、交付。 开发商抗辩：案涉房屋书面标注为住宅而非商铺，应按普通住宅评估价补偿；住建局早年评估报告应直接采信，无需重新鉴定；已发放过渡费至 2021 年 8 月，过渡费已覆盖全部逾期损失，不应另行支付违约金；原告诉请超三年诉讼时效；原告尚欠房屋补差款 10 万元应予抵扣。 法院审理中依原告申请委托评估，案涉原址一层房产市场价值 35.76 万元。法院认定该安置房屋位于地面一层，具备商业使用属性，不能单纯按普通住宅计价；开发商长期无法交付构成根本违约，原告持续沟通协商，起诉未超时效；双方互负到期款项，原告欠付 10 万元补差款可在补偿款中抵销。核算后开发商应付折价补偿 257600 元。 协议约定日千分之五违约金标准过高，原告主动调低至过渡费标准 8 元 /㎡每月的 1.3 倍，法院予以认可，自停发过渡费次日起计 55 个月逾期安置违约金 17234.36 元；因开发商拒绝按一层商业价值协商补偿，本案鉴定费 6000 元由开发商全额承担。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 安置房屋客观履行不能的合同处置规则 拆迁安置协议项下特定安置房源因规划调整无法修建、事实上不能交付，属于《民法典》580 条履行不能情形，守约方有权单独解除协议中对应安置房屋条款，合同其余已履行部分继续有效，同时可主张违约折价赔偿。

2. 一层安置房屋价值认定裁判标准 安置协议仅文字标注 “一层住房” 但未明确为纯住宅，房屋坐落于临街一层，天然具备商用价值，不能仅依书面文字机械按普通住宅计价；应当结合区位、楼层、使用属性委托评估，以评估市场价格作为货币补偿依据。

3. 过渡费与逾期安置违约金可并行主张 过渡费是拆迁期间对被拆迁人临时居住损失的基础补偿，逾期安置违约金是开发商违约交房的惩罚性赔偿，二者法律性质不同；发放过渡费不能免除逾期交房违约责任，合理调低后的违约金法院可支持。

4. 到期债务法定抵销适用 同一拆迁安置法律关系内，被拆迁人欠付开发商房屋面积补差款、开发商应付安置房屋折价补偿款，双方互负到期金钱债务，开发商主张抵销，法院依法准许直接抵扣。

5. 持续性违约不适用短期诉讼时效 开发商无法交房的违约状态持续存在，且被拆迁人持续协商维权，诉讼时效持续中断，开发商时效抗辩不予采信。

6. 鉴定费用负担分配 因开发商拒不认可房屋一层商业价值、拒绝协商补偿，引发司法鉴定产生的评估费用，由过错方开发商承担。

【法律依据】

1. 《民法典》第五百零九条：当事人应全面履行合同义务；

2. 《民法典》第五百六十八条：互负同种类到期债务可主张法定抵销；

3. 《民法典》第五百七十七条：一方违约应当赔偿损失、承担违约责任；

4. 《民法典》第五百八十条：标的物事实上履行不能，守约方可请求终止对应合同条款，不影响违约责任承担；

5. 《民法典时间效力规定》第十一条：民法典施行前成立的合同，履行不能纠纷适用民法典 580 条；

6. 《民事诉讼法》第六十七条：当事人举证不能承担不利后果。