【基本案情】

2012 年姚某与赤峰某公司、实际开发人张某甲签订《拆迁合同书》《房屋置换协议书》，约定拆迁姚某原有房屋，置换两套安置房，面积差额部分补偿现金 240000 元。后续项目开发主体变更为巴林左旗某有限责任公司，张某甲、于某系借用该公司资质开发案涉小区。 因开发企业未兑现补偿、擅自将其中一套安置房网签他人，姚某 2020 年起诉，法院生效判决判令公司支付差价款 24 万元，并确认姚某享有置换房屋权利。后案涉安置房因开发商债务被法院查封，姚某提起执行异议，法院出具执行裁定书认定：被拆迁人对拆迁安置房享有优先权利，足以排除普通金钱债权执行，中止对案涉房屋查封。 案涉小区被政府纳入房地产办证历史遗留问题处置范围，房屋无查封、具备办证条件，姚某早已入住并长期缴纳水、电、物业、供暖费用，但开发公司始终拒不配合办理不动产权证。姚某诉至法院，要求判令公司协助完成过户登记。 被告开发公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，未答辩、未举证。原告提交拆迁置换协议、两份生效裁判文书、信访会议纪要、各类居住缴费凭证等完整证据链。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 借用资质开发，出借资质的房地产公司负有完整合同附随义务 实际投资人挂靠、借用开发商资质建设楼盘，对外签订拆迁安置协议、办理不动产登记的民事责任由被挂靠的开发公司承担。拆迁安置协议合法有效，开发商除交付房屋、补偿差价外，还必须协助被拆迁人办理产权登记。

2. 拆迁安置房屋权利人享有物权期待权，优先于普通债权人 根据商品房司法解释相关规则，被拆迁人基于产权调换取得的安置房权利，属于特殊物权期待权，效力优先于普通民间借贷债权人，即便房屋被开发商抵押、查封，被拆迁人也可通过执行异议排除执行，稳定占有房屋后有权要求办证。

3. 小区纳入历史遗留办证范围且房屋无查封，具备过户履行条件 政府会议纪要证明案涉小区可统一处置办证，案涉房屋无司法限制，不存在履行不能障碍；原告长期实际占有使用、多年缴纳生活配套费用，已形成稳定占有事实，办证诉求应当支持。

4. 被告缺席庭审视为放弃全部抗辩权利 开发商拒不到庭，无法提交证据反驳原告诉求，法院依据原告完整书证、生效裁判文书直接认定案件事实，支持协助过户诉请。

5. 生效裁判文书可直接佐证房屋权属基础权利 此前民间借贷执行异议裁定、拆迁补偿纠纷判决书，两份生效法律文书均已确认姚某对案涉置换房屋享有合法权利，属于免证事实，大幅降低原告举证难度。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效。 

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行协助登记等附随义务。

 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前法律事实引发纠纷，可适用当时司法解释。 

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己的主张负有举证责任。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。 

6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁安置产权调换权利人享有优先取得房屋权利，可排除普通债权执行。