【案情简介】

荆州市荆州区居民朱女士与胡先生共有一处临江高档住宅，建筑面积260平方米，精装修，配备独立庭院。2016年该区域被纳入旧城改造范围，区政府作出征收决定。因补偿标准争议，双方未能签约。2022年，区政府作出补偿决定，按普通住宅评估价每平方米6800元进行货币补偿，未考虑其高档装修、景观资源及市场溢价因素。二人不服，提起诉讼。一审法院维持补偿决定，二人上诉至湖北省高级人民法院。高院经审理认为，评估机构未对房屋特殊性进行差异化评估，补偿明显低于同类地段高品质住宅市场价格，判决撤销原补偿决定，责令重新作出。

【刘颖新律师评议】

本案凸显了当前房屋评估中的“模板化”“一刀切”弊端。律师指出，房屋价值评估必须遵循“个案评估”原则，不能简单套用区域均价。对于高档住宅、独栋别墅、学区房、景观房等具有显著附加值的房产，应引入市场比较法、收益法等多种方法综合判定。本案中，区政府委托的评估机构仅采用成本法，忽略了房屋的市场稀缺性与居住品质溢价，导致补偿严重偏低。而法院在二审中敢于纠正一审错误，体现出上级法院在统一裁判尺度上的积极作用。更重要的是，本案确立了一个重要裁判规则：征收补偿不仅要覆盖“基本居住功能”，还应反映“实际市场价值”。这意味着，政府不能再以“保障基本住房”为由，压低对高品质住宅的补偿标准。刘律师建议，未来在征收项目中，应允许被征收人参与评估机构选定，并赋予其申请复核、专家鉴定的权利。同时，法院在审查补偿决定时，应重点审查评估报告的技术路线、参数选取与数据来源，防止“形式合法、实质不公”。

【相关法条】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条（市场价补偿）

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：“被征收房屋价值评估应考虑位置、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、新旧程度等因素。”