【案情简介】

韩某购买了某村集体土地上建设的“小产权房”，与村委会签订了所谓的“购房合同”。该村面临征地拆迁。征收方告知韩某，由于其并非本村集体组织成员，其购买的“小产权房”不受法律保护，只能将补偿款（主要是房屋的重置成新价和宅基地补偿）支付给村集体或原村民房主，韩某只能向卖房者追讨购房款。韩某认为其支付了房款并实际居住多年，应获得相应补偿。

【刘颖新律师评议】

小产权房拆迁补偿问题因其本身的违法性而异常复杂。

小产权房的法律定性：小产权房建设在集体土地上，未缴纳土地出让金等税费，未取得国家颁发的产权证，其买卖行为本身不受法律保护，特别是向本集体经济组织成员以外的人出售。

补偿利益的归属原则：在拆迁时，补偿利益的主要承受者是宅基地使用权人（原村民）和土地所有权人（村集体）。购房者韩某的法律地位非常脆弱。他仅能依据一份无效的买卖合同，向原房主主张债权（返还购房款及赔偿损失），而无法直接主张物权（房屋所有权）及对应的拆迁利益。

可能的处理方式：在实践中，出于维护社会稳定的考虑，有时地方政府或村集体会给予实际居住人一定的搬迁补助或装修补偿，但这并非法定义务，金额也有限。最终的补偿方案往往由村集体内部协商决定。韩某面临的风险极大，很可能在退还购房款后，无法获得房屋增值带来的任何利益。此案警示公众，购买小产权房法律风险极高。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……（明确了集体建设用地入市的严格限制，间接否定小产权房合法性）

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。