【案情简介】

孙某将自有商铺出租给陈某经营餐馆，租期五年。租期刚过两年，该区域被征收。征收决定下达后，孙某与征收方签订了货币补偿协议，协议中包含了对承租人陈某的停产停业损失补偿。孙某随后通知陈某解除合同，并要求其搬离。陈某认为，其投入巨资装修，且生意刚有起色，拆迁导致其合同无法履行，造成巨大损失，要求孙某和征收方共同赔偿其装修损失、搬迁费以及预期经营利润损失。

【刘颖新律师评议】

本案涉及因不可抗力（征收）导致租赁合同提前解除的损失分担问题。

合同解除的法定事由：政府征收属于当事人无法预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，因此导致租赁合同无法继续履行，出租人孙某有权单方解除合同，且一般不承担违约责任。

损失补偿的承担主体：因征收给承租人陈某造成的损失，补偿主体应是作出征收行为的政府（或征收方）。征收补偿款中已经包含的“停产停业损失补偿”和“搬迁费”，就是用于弥补承租人陈某的这部分损失。这笔款项应由出租人孙某转交给陈某。

补偿范围争议：陈某主张的“预期经营利润损失”通常难以获得支持。因为商业经营本身具有风险，未来的利润是不确定的。法律规定的停产停业损失，一般是指已经发生的、确定的损失，或按一定标准（如营业额、利润额）核定的直接损失。对于装修损失，如果装修是经孙某同意且合同解除时尚有价值，陈某可以主张补偿，补偿金额一般为装修的残值。陈某的损失应首先从征收方支付的专项补偿中解决，不足部分，可依据公平原则，与孙某协商或通过诉讼由法院酌情裁量。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国民法典》第七百二十九条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。