【案情简介】

李某的房屋建于上世纪80年代，当时建房审批管理不严，其房屋仅有宅基地使用证明，但一直未办理房屋所有权证。该房屋系其唯一住房，且长期自住。在此次城中村改造项目中，征收方以李某房屋属于“无证房”或“违章建筑”为由，决定仅给予其远低于有证房屋的补偿，甚至威胁要强制拆除且不予补偿。李某认为其房屋建造年代久远，是历史原因导致无证，应视为合法建筑，要求获得与有证房屋同等的公平补偿。

【刘颖新律师评议】

本案焦点在于因历史遗留问题造成的无证房屋，在征收时应如何认定其性质并给予补偿。

“无证”不等于“违章”：不能将所有的无证房屋一概认定为违章建筑。对于《城乡规划法》、《土地管理法》等法律实施前建造的房屋，尤其是农村房屋和城市旧房，由于当时法律法规不健全、管理不到位，很多房屋没有完备的产权手续。对此，应遵循“尊重历史、实事求是”的原则进行认定。

合法性审查的关键因素：判断李某的房屋是否应给予补偿，需考量以下因素：（1）建造时间：是否在相关法律法规生效之前；（2）建筑原因：是否系唯一住房，是否满足当时基本的居住需求；（3）土地权属：是否拥有合法的宅基地使用权或建设用地使用权；（4）是否违反当时的规划：在当时的环境下，房屋建设是否被默许或未被制止。如果李某的房屋满足上述条件，即便没有产权证，也应认定为合法建筑或视为合法建筑，予以公平补偿。

补偿标准的确定：对于此类历史遗留无证房屋，其补偿不应与有证房屋完全等同，但差距不应巨大。补偿应确保李某能够维持原有居住水平不降低。通常，补偿范围包括房屋的重置成新价（房屋本身建筑价值）、宅基地使用权的补偿、搬迁补助和临时安置费等。李某应积极收集证明房屋建造年代和历史沿革的证据，如老照片、邻居证明、村委会/街道出具的证明等，以争取公平合理的补偿。

【相关法条】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。