【案情简介】

王某在临街拥有一处合法产权房屋，房产证记载用途为“住宅”。但多年来，王某一直将该房屋用于经营便利店，并依法办理了营业执照和税务登记，持续经营超过十年。该区域因旧城改造项目被纳入征收范围。征收方认为，既然房产证登记为住宅，则应按住宅房屋予以补偿。王某则认为，该房屋实际用于经营，且价值远高于住宅，要求按照商业用房的标准进行补偿，并赔偿因停产停业造成的损失。双方就补偿标准发生激烈争议。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“住改非”（住宅改变为经营性用房）房屋征收补偿纠纷。核心在于补偿标准的认定，是严格按照权属证书记载的用途，还是考虑房屋的实际收益情况。

“住改非”房屋补偿的法律原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神，补偿的目的是公平保障被征收人合法权益，弥补其因征收所受的损失。对于“住改非”房屋，其市场价值客观上已因持续经营而显著高于周边同类住宅，如果机械地按证载用途补偿，将严重损害被征收人的利益，有违公平补偿原则。因此，国务院办公厅、最高人民法院的相关指导意见和各地征收补偿方案通常规定，对“住改非”房屋应给予适当补偿，不完全等同于住宅。

补偿方式的考量：实践中，对于“住改非”房屋的补偿，主要有以下几种处理方式：（1）完全按照商业用房标准补偿，但这通常要求严格的审批手续，王某的情况难以满足；（2）在住宅房屋补偿价格的基础上，增加一定比例的经营性补偿或一次性停产停业损失补偿；（3）根据实际经营状况、经营年限、纳税情况等因素，综合评估确定补偿金额。第三种方式更为常见和合理。

王某的维权要点：王某应当重点收集和提供以下证据：连续多年的营业执照、税务登记证、纳税凭证，这些是证明其合法经营、持续经营的关键；经营期间的账目、流水，用以证明营业收入和利润情况，作为评估停产停业损失的依据；周边类似商业用房的市场价格参考。王某有权要求征收方在补偿中充分考虑房屋的实际用途和收益能力，确保其获得的补偿款能够在类似区域购买到面积、用途相当的不动产，并足以弥补其因搬迁停止经营造成的损失。

【相关法条】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。