【案情简介】

北京市大兴区村民赵某因已享有一处宅基地，不符合“一户一宅”的宅基地申请条件，遂与同村无宅基地的李某协商，以李某名义向村委会申请新宅基地，宅基地获批后由赵某全额出资建造两层住宅。双方签订《借名建房协议》，明确约定房屋建成后实际所有权归赵某所有，如遇拆迁，所有补偿权益均由赵某享有。2023年，该房屋所在区域因美丽乡村建设被纳入拆迁范围，拆迁部门经核查宅基地登记信息后，与李某签订《拆迁补偿安置协议》，约定补偿内容包括货币补偿260万元及一套89㎡的安置住房。李某领取补偿款并办理安置住房选房手续后，以“宅基地登记在自己名下”为由反悔，拒绝将补偿权益交付赵某。赵某多次协商无果，向法院提起诉讼，请求确认拆迁补偿权益归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案核心在于农村“借名建房”模式下，宅基地使用权与房屋所有权分离时的拆迁补偿权益分配问题，需结合宅基地的特殊性与公平原则综合判断：

首先，宅基地使用权的人身依附性决定了借名行为的部分违法性。根据《土地管理法》规定，宅基地使用权仅限本集体经济组织符合条件的成员享有，赵某因已有宅基地不符合申请资格，借用李某名义获取宅基地的行为，违反了“一户一宅”的强制性规定，因此《借名建房协议》中关于“宅基地使用权归赵某”的约定因违反法律规定而无效。

其次，房屋所有权的独立性决定了赵某应享有部分补偿权益。虽然宅基地使用权登记在李某名下，但房屋由赵某全额出资建造，赵某是房屋的实际建造人及使用人，对房屋本身享有合法的财产权益，这一权益不受宅基地借名行为效力的影响。拆迁补偿本质上包含宅基地使用权补偿与房屋所有权补偿两部分，李某作为宅基地登记使用权人，可主张宅基地对应的补偿份额，但房屋的货币补偿及安置住房权益，应归实际权利人赵某所有。

最后，李某的反悔行为违背诚信原则。双方签订的《借名建房协议》虽部分无效，但李某在明知房屋实际归属的情况下，利用登记优势侵占赵某应得的补偿权益，构成不当得利。法院在审理时，会在尊重法律强制性规定的基础上，兼顾当事人的真实意思表示与财产投入事实，避免李某因违约行为获得额外利益，实现法律效果与社会效果的统一。

【相关法律依据】

1. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

3. 《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。

4. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。