【案情简介】

2018年，李某通过中介介绍，以80万元价格购买了深圳市龙岗区某村集体经济组织开发的“小产权房”一套，房屋面积100㎡。李某与该村村委会签订《购房协议》，协议中明确“房屋由村集体统一建设，李某享有永久使用权，购房款一次性付清”，但未办理房屋产权登记及土地使用权变更手续。

2023年，该区域因城市更新项目被纳入拆迁范围，拆迁部门与该村村委会签订《集体土地征收补偿协议》，约定补偿内容包括土地补偿款5000万元及房屋重置补偿款1200万元。村委会在分配补偿款时，以“李某仅享有房屋使用权，非产权人”为由，仅同意向李某支付房屋重置成本20万元，拒绝支付其他补偿。李某认为自己是房屋实际购买人，应享有与其他村民同等的补偿权益，双方协商无果后，李某将村委会诉至法院，请求判令村委会支付房屋拆迁补偿款150万元。

【刘颖新律师评议】

本案核心是“小产权房”的法律属性及拆迁补偿权益分配问题，需明确“小产权房”的产权缺陷与实际权利的平衡：

首先，“小产权房”的产权不受法律保护。“小产权房”是指在集体土地上建设，未办理土地征收、出让手续，未取得商品房预售许可，无法办理产权登记的房屋。根据《土地管理法》规定，集体土地使用权不得出让、转让用于非农业建设，李某与村委会签订的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效，李某无法取得房屋的合法产权，仅享有基于购房协议的占有使用权。

其次，李某可主张房屋重置损失及信赖利益赔偿。虽然《购房协议》无效，但李某已实际支付购房款并使用房屋多年，根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。村委会作为“小产权房”的开发方，明知房屋无法办理产权仍对外出售，存在主要过错；李某作为购买方，对“小产权房”的风险明知，存在次要过错。拆迁补偿中的房屋重置补偿款应作为李某的损失，结合双方过错比例进行分配，同时李某可要求村委会返还购房款并支付相应利息。

最后，土地补偿款归集体所有。土地补偿款是对集体土地所有权的补偿，应由村集体经济组织成员共同享有，李某非该村集体经济组织成员，无权主张分割土地补偿款。本案提醒公民，“小产权房”存在产权无法保障、拆迁补偿风险大等问题，购买需谨慎，避免自身权益受损。

【相关法律依据】

1. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

4. 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条：农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。