【案情简介】

孙某因长期在国外工作，委托其弟弟孙小某代为处理国内房屋的拆迁事宜，书面委托书明确“代理权限为协商拆迁补偿金额”。2022年，孙小某与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，不仅约定了补偿金额，还同意以产权调换方式替换原补偿款，并选定了调换房屋的位置及面积。孙某回国后，对调换的房屋位置不满意，认为孙小某超越代理权限签订协议，主张协议无效，要求拆迁部门重新协商，拆迁部门予以拒绝，孙某提起诉讼。

【刘颖新律师评议】

本案核心是拆迁委托代理中权限范围的认定问题。首先，委托代理应严格遵循“权限法定或约定”原则，孙某出具的委托书明确限定代理权限为“协商拆迁补偿金额”，孙小某与拆迁部门约定产权调换方式，超出了委托权限范围，属于越权代理。其次，拆迁部门在与孙小某签订协议时，应审查其代理权限，对于超出权限的内容，未征得孙某同意即签订协议，存在一定过错。但如果拆迁部门有理由相信孙小某享有完整代理权限（如委托书表述模糊），则构成表见代理，协议对孙某具有约束力。最后，孙某作为委托人，可主张孙小某越权部分的内容无效，要求与拆迁部门重新协商，但应就其对委托书的明确限定承担举证责任。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

3. 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。