【案情简介】

山东省丁市居民赵某将其临街住宅一层改造为便利店，办理了营业执照、税务登记证，持续经营8年，住宅二层仍用于居住。2023年，该区域因旧城改造被征收，拆迁部门以房屋产权证登记用途为“住宅”为由，仅按住宅标准给予补偿，未考虑赵某房屋的经营属性及停产停业损失。赵某主张其房屋实际用于经营，应参照商业用房标准补偿并支付停产停业损失，与拆迁部门协商无果后提起诉讼。

【刘颖新律师评议】

本案焦点是“住改非”房屋的补偿标准认定问题。“住改非”房屋虽登记为住宅，但实际用于商业经营，补偿时应兼顾登记用途与实际用途的差异。首先，判断“住改非”房屋是否应按商业标准补偿，需结合三个核心要素：是否办理合法经营手续（如营业执照、税务登记）、经营行为是否持续稳定、是否在拆迁公告发布前已实际经营。赵某的便利店符合上述条件，具备商业经营的实质特征。其次，拆迁部门仅以产权登记用途为准，忽视房屋实际使用价值，违反了“公平补偿”原则。最后，根据相关规定，对“住改非”房屋应综合考虑经营年限、纳税情况等因素，在住宅与商业用房补偿标准之间确定合理的补偿金额，并依法支付停产停业损失。

【相关法律】

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2. 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条：农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。

3. 《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。