并非所有房屋都能进行赠与，若房屋存在产权瑕疵或不符合法律规定，即便双方签订了赠与合同，也可能被认定为无效，最终导致“房、权两空”。

第一类：产权不清晰的房屋。最典型的是“共有房屋未取得共有人同意”，比如夫妻共有房产，一方未经另一方书面同意擅自赠与；或房屋为家庭共有（如父母与子女共同出资购买），部分共有人单独处分。这类赠与因侵犯了其他共有人的权益，法律上无效。此外，房产证上有“抵押登记”“查封登记”等限制的房屋，在未解除限制前，也无法办理赠与过户。

第二类：不符合规划或未登记的房屋。包括“小产权房”（未办理国有土地使用证和房屋所有权证）、“违建房屋”（未取得建设工程规划许可证擅自建造）、“临时建筑”等。这类房屋因无法依法办理产权登记，赠与行为无法得到法律认可，受赠人无法取得合法产权，后续面临拆迁、纠纷时，权益无法保障。

第三类：已纳入征收范围的房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋被依法纳入征收范围后，产权人不得再对房屋进行转让、赠与、抵押等处分行为。此时签订的赠与合同，因违反行政法规的强制性规定，会被认定为无效，且无法办理过户登记。

建议赠与前，先核查房屋的产权证明（房产证、土地证），确认无共有、抵押、查封等问题，必要时可到不动产登记中心查询房屋权属状态，避免踩坑。