房产是家庭共有财产中价值最高、争议最多的部分，分家析产时需结合“房产性质、使用需求、成员意愿”确定分割方式，核心实操要点有三：

一是“分割方式的选择”。若房产可实物分割（如多套房屋、复式房屋可拆分使用），可按份额分配房屋所有权；若无法实物分割（如仅有一套平房、公寓），通常采用“折价补偿”或“共同共有”两种方式。“折价补偿”是指获得房屋所有权的一方，按其他成员的份额支付相应价款（价款需参考市场价值，可协商或委托评估）；“共同共有”是指所有成员继续共有房屋，约定使用方式（如轮流居住、出租后分配租金），但需注意，共同共有可能因后续使用、处分产生新争议，需在协议中明确细节。

二是“过户登记的必要性”。房产分割后，需及时办理过户登记，将房屋所有权变更至实际权利人名下，否则不发生物权变动效力。例如，协议约定房屋归儿子所有，但未办理过户，父母去世后其他子女仍可主张继承该房屋（因登记在父母名下，视为遗产），儿子需举证分家协议的效力，增加维权成本。此外，过户时需注意税费问题，家庭内部析产过户的税费通常低于普通买卖过户，可咨询当地不动产登记部门了解具体政策。

三是“居住权的设定”。若房产分割给子女，但老人仍需居住，可在协议中为老人设定“居住权”，并到不动产登记部门办理居住权登记。居住权设立后，即使子女将房屋出售或抵押，老人仍有权居住至协议约定的期限（如去世），保障老人的居住权益。