分家协议并非签字就有效，以下4种情形会被认定无效或可撤销，签了也无法履行：

1.无民事行为能力人签署：如未成年人、精神病人在无监护人陪同下签字，依据《民法典》第144条，协议自始无效。实务中，若未成年人的监护人代签，需提交监护证明（如户口本、法院指定监护文书），且协议内容需有利于未成年人权益，否则代签行为也可能被撤销。

2.内容违反法律或公序良俗：如约定“放弃分割财产就无需赡养父母”“多分财产者可优先继承遗产”，因赡养义务、继承权均属法定权利义务，不得通过约定排除，此类条款无效（《民法典》第153条）。即便各方签字，法院也会认定条款无效，仍需按法律规定履行赡养义务。

3.存在欺诈、胁迫情形：如隐瞒家庭存款、房产抵押情况，或以“不签字就公开隐私”“拒绝为老人治病”相要挟，受损害方可依第148、150条请求撤销。主张欺诈需提交证据（如录音、转账记录、证人证言），证明对方故意提供虚假信息；主张胁迫需证明存在胁迫行为及自身因胁迫陷入恐惧。

4.显失公平或重大误解：如让重病成员仅分10%份额、健康成员分90%，或误将个人婚前房产当作共有财产分割，可在法定期限内主张撤销。显失公平需满足“双方权利义务严重不对等+一方利用对方危困/缺乏经验”；重大误解需证明对协议核心内容存在错误认知，且误解导致自身损失。

实务中，如果以“未获房屋对价”主张协议无效被驳回，就是因协议内容系真实意思表示，且无上述情形。签字前务必：1. 核对财产清单是否完整（注明房产地址、存款开户行、车辆车牌号等）；2. 明确每条款含义，有歧义及时注明（如“对价”需写明金额、支付方式）；3. 保留见证人签字或录音录像，避免事后举证困难。