【基本案情】伊某乙系伊某甲之父，张某系伊某甲继母。案涉房屋原系伊某乙之母徐某承租的直管公房；徐某于2012年去世后，2013年11月8日伊某甲与某甲中心签订《北京市公有住宅租赁合同》继续承租，使用面积26.6平方米，租期自2013年10月1日至2016年9月30日。2016年5月6日，伊某甲与某甲公司签订《某片区申请式退租项目补偿协议》，约定解除原租赁合同，某甲公司支付货币补偿款共计4614590元，该地址户籍登记人口为伊某乙、张某、伊某甲。2016年7月3日伊某甲签署选房确认单，同年9月6日与某乙公司签订《共有产权住房认购合同》，购买案涉房屋，销售面积105.01平方米、单价27600元/平方米、总价2898276元，伊某甲占65%产权份额、代持机构占35%；2020年12月16日房屋登记至伊某甲名下，共有情况为按份共有。腾退款及购房款均通过伊某甲账户收付，其中2016年8月22日张某、伊某乙自该账户转出1652905.8元，8月30日支付购房款2919278元，另有取现等。房屋交付后由伊某乙、张某居住使用。2019年10月1日伊某乙与伊某甲签订《腾房协议》，载明房屋系伊某甲本人所有、伊某乙于2019年12月15日腾房结婚用，但未履行。2020年3月20日伊某甲另行提起不当得利之诉，法院判决伊某乙、张某返还1751205.8元及利息，二审维持原判。伊某甲诉请伊某乙、张某搬离并返还房屋，并按每月5500元支付自2019年7月21日起的占有使用费。伊某乙、张某辩称房屋系借伊某甲名义承租、购买，其享有所有权及居住权，伊某甲因赌博欠债才起诉，子女对年迈父母负有赡养义务，且其系共同申购人。法院经审理认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，房屋已登记至伊某甲名下（伊某甲65%、政府35%），认购合同亦载明购房人为伊某甲，无相反证据推翻时应认定伊某甲为真实权利人；伊某乙、张某主张借名登记，但书面租赁合同、退租补偿协议均载明伊某甲为承租人，另案生效判决亦确认伊某甲为合法承租人和被腾退房屋的权利人，其提交的2011年《协议书》未涉及承租权归属，2013年《补充协议书》明确记载承租权“转给”伊某丙、伊某甲并由其承担相应付款义务，与“借用名义”的主张相矛盾，证人证言不足采信。居住权须以书面合同或遗嘱设立并经登记生效，双方既未订立居住权合同亦未办理登记，伊某乙、张某不享有法定居住权；赡养义务不能成为侵占房屋的合法事由，伊某乙另有公租房具备基本居住条件。据此认定伊某乙、张某属无权占有。结合房屋系共有产权住房、市场流动性低、双方系亲属且伊某乙、张某对装修、家具有所投入等情节，酌定占有使用费按每月2500元自2019年12月16日起算。判决：伊某乙、张某于判决生效之日起三十日内搬离并返还房屋；支付占有使用费（每月2500元，自2019年12月16日起至实际腾房之日止）；驳回其他诉讼请求。案件受理费29986元由伊某乙、张某负担。

【律师评议】刘颖新律师认为，本案是“登记权利人要求父母腾房”的典型。要点有三：其一，不动产物权以登记为准，在无相反证据推翻的情况下，登记权利人即为真实权利人；“借名承租”“借名购买”须有充分书面证据证明，与书面协议中“转给”等明确表述相矛盾的证言，难以采信。其二，居住权是用益物权，必须以书面合同或遗嘱设立并经登记才生效，仅凭亲属关系、长期居住或“共同申购”的主张，不能取得法定居住权；赡养义务的履行方式多样，并非必须以占有子女房屋为前提，赡养不能对抗物权请求权。其三，无权占有的房屋占有使用费，法院会综合考虑房屋的政策属性（共有产权住房出租受限、流动性低）、市场租金、当事人亲属关系及占有人对装修、家具的投入，酌定低于市场价的数额，并通常自腾房期限届满次日起算。提示：家庭成员之间借用名义购房、承租风险极高，应签订书面协议明确权属与出资；父母居住子女房屋宜通过设立居住权并登记的方式固定，避免日后争议。

【法条依据】本案法律依据为《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、第二百三十六条、第二百三十八条、第三百六十六条、第三百六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。其中第二百一十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第二百三十六条规定妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；第二百三十八条规定侵害物权造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿；第三百六十六条规定居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权；第三百六十七条规定设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同；《民诉法解释》第九十条规定当事人对自己主张的事实负举证责任，举证不能的承担不利后果。本案伊某乙、张某未能举证证明借名登记及居住权，故应承担腾房及支付占有使用费的法律后果。