【基本案情】

周某乙与郭某甲原系夫妻，育有周某甲、周某丙、周某丁三子女。周某乙去世后，郭某甲与刘某乙再婚，婚后育有一女刘某（原告）。刘某乙于2000年去世，郭某甲于2016年去世。周某甲与刘某丙系夫妻，育有周某戊、周某己二子女，周某甲于2017年去世，刘某丙于2015年去世。案涉宅院位于北京市顺义区某镇某村某号，原系周某乙、郭某甲的宅基地，刘某乙入赘后将自有宅基地置换并入，形成现有院落。1996年《集体土地建设用地使用证》登记使用权人为周某甲。2012年7月，周某甲与刘某签订《协议》，约定周某甲将宅院90㎡房屋及宅基地二分之一的权益归刘某所有。刘某起诉要求确认协议有效并分割后院北房5间归其所有。周某戊、周某己辩称协议系周某甲受胁迫所签，且处分了夫妻共同财产，应属无效；周某丙、周某丁同意原告诉求。法院经审理认为，刘某非该村集体经济组织成员，协议中宅基地使用权转移约定违反“一户一宅”及宅基地管理规定；协议涉及其他权利人周某戊、周某己等人的利益且未经同意；90㎡房屋的约定不明确，无法确认系周某甲个人可处分的财产，判决《协议》无效，驳回刘某诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系分家析产纠纷，核心争议在于非集体经济组织成员就农村宅基地房屋签订的处分协议的效力。首先，根据《土地管理法》相关规定，农村宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密关联，非本集体经济组织成员无权取得宅基地使用权。刘某非顺义区某村集体经济组织成员，协议中关于宅基地使用权转移的约定违反法律强制性规定，应属无效。其次，案涉宅院经过多次翻建、继承，涉及周某乙、郭某甲、刘某乙、周某甲等多人的权益，签订协议时未征得其他共有人周某戊、周某己的同意，侵害了其合法权益，亦构成协议无效的理由。再次，协议中“90平方米房屋归刘某所有”的约定，未能明确该90㎡是否完全属于周某甲个人可处分的财产，在权属不清的情况下，不能认定其处分行为有效。本案提示，农村宅基地房屋的处分协议，须符合宅基地管理规定、不得侵害其他共有人权益，且处分标的须明确属于处分人个人合法财产。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第三百零四条（共有物分割原则）、第一千一百二十二条（遗产范围）、第一千一百二十三条（继承方式）、第一千一百二十七条（法定继承顺序）、第一千一百五十三条（夫妻共同财产分割），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）。依据上述规定，宅基地使用权与集体经济组织成员身份相关联，非本村成员无权取得；处分共有财产的协议须经全体共有人同意；处分标的须明确归属于处分人个人。法院据此认定《协议》无效，判决驳回刘某诉讼请求。