一、基本案情

交易双方婚姻存续期间，女方持夫妻共有房产证件，与企业买方签订存量房买卖合同，代男方签署姓名，买方依约支付定金并完成网签备案。后涉案房产因男方个人债务被法院查封，无法办理过户，合同目的彻底无法实现。买方发送解除通知要求解约并双倍返还定金。男方以本人未签字、不知情、事后已离婚为由主张合同无效、不承担责任。女方认可私自代签事实。法院认定女方行为构成表见代理，合同合法有效，判令夫妻二人共同承担定金违约责任。

二、律师评议

本案核心裁判要点：夫妻一方擅自代签共有房屋买卖合同，若交易相对人善意无过失、存在合理信赖外观，依法构成表见代理，合同对夫妻双方均产生约束力；婚内形成的交易违约债务，不因事后离婚及夫妻内部债务分割约定而对抗善意第三人。本案中女方出示完整房产证件、完成官方网签备案，足以让买方有理由相信其具备完整处分及代理权限，买方已履约付款，属于善意交易主体。

夫妻内部代签、不知情、离婚债务分割等约定仅约束夫妻双方，不能对抗外部善意买受人。案涉房屋因查封无法过户，属于根本违约，买方有权依法解除合同。实际交付定金未超合同总价20%，定金条款合法有效，违约方应当双倍返还定金。同时定金罚则已足以弥补守约方损失，利息诉求不再重复支持。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案女方代签行为构成表见代理，合同对男女双方均有效。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条：当事人一方违约致使合同目的不能实现的，守约方享有法定解除权，解除通知送达对方时合同正式解除。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：收受定金一方不履行合同义务导致目的无法实现的，应当双倍返还定金。案涉定金数额符合法定上限，定金罚则依法适用。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：定金罚则与损失赔偿择一适用，定金足以弥补损失的，不再另行支持利息等赔偿诉求。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十五条：夫妻离婚时的财产、债务分割约定，仅对内有效，债权人仍有权就婚内夫妻共同债务向双方主张权利。