一、基本案情

原告企业系涉案两套商业房屋的合法所有权人，被告为该房屋所在商圈的物业服务企业，负责小区日常物业管理。涉案两套房屋长期持续出现屋顶、顶板渗漏水问题，严重影响房屋正常经营使用，造成装修、经营、租赁等多项损失。原告多次向被告报修沟通，漏水问题始终未彻底解决。原告遂诉至法院，要求被告重做防水、维修漏水点位并赔偿经济损失。经司法鉴定确认，房屋漏水源于楼栋共用部位防水层、排水管道、石材防水、落水管等设施缺陷，被告未能举证证明已完全履行养护维修义务，双方对损失金额均申请法院酌情裁判。

二、律师评议

本案核心裁判要点：物业公司对小区共用部位、共用设施负有法定维修养护义务，因共用设施缺陷引发业主房屋漏水受损，物业未尽履职义务的，构成侵权，应当承担维修及赔偿责任；房屋持续漏水属于持续性侵权行为，不适用诉讼时效抗辩；物业费争议与漏水侵权赔偿不属于同一法律关系，不得一并处理。本案漏水原因经司法鉴定明确指向公共区域设施问题，并非房屋专有部分质量瑕疵，责任归属清晰。

被告以房屋过保修期、非己方交付房屋、原告未止损、诉求超时效等理由抗辩，法院均未采纳。持续性侵权行为时效从侵权终了之日起计算，本案漏水长期持续，时效未经过。同时法院结合漏水时长、装修损坏程度、经营停滞事实，酌定支持合理损失，剔除无关联的物业费诉求，兼顾公平原则与因果关系认定，明确了物业服务企业的公共设施管护主体责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。物业公司未尽公共设施养护义务，存在过错，应对业主漏水损失承担侵权赔偿责任。

3.《中华人民共和国民法典》第二百三十七条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。原告有权要求物业公司对漏水缺陷部位进行维修、重做防水。

4.《中华人民共和国民法典》第一百九十六条：持续性侵权行为诉讼时效自侵权行为终止之日起计算，本案房屋持续漏水，被告时效抗辩不成立。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能举证的，承担不利后果。被告无证据证明已全面履职，应承担败诉责任。