【基本案情】 杨某甲通过继承取得案涉房屋，2016 年 4 月 17 日杨某甲与李某签订《购房协议》，约定将房屋作价 3 万元卖给李某，杨某甲交付房屋及老房产证。后李某起诉要求杨某甲办理过户，生效判决以李某不能举证证明已经实际支付 3 万元购房款为由，驳回李某过户诉求。2026 年 1 月杨某甲正式办理继承登记，取得案涉房屋不动产权证，随即起诉李某，要求腾退返还房屋。被告李某主张双方存在合法房屋买卖关系，属于有权占有。法院认定，李某无法证实房款已经实际交付，其依据买卖合同继续占有房屋缺乏合法基础，杨某甲作为登记所有权人有权主张返还原物，判决李某于三十日内腾退并返还案涉房屋。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：房屋买卖合同成立≠已经履行完毕，买受人主张继续履行、有权占有，需要举证证明已经完成房款支付义务，仅有书面合同不足以证明已经付款。无权处分订立的买卖合同本身不当然无效，但在买受人未完成付款、合同义务未履行完毕情况下，不能对抗嗣后取得物权的所有权人。前诉判决驳回过户请求后，所有权人完成不动产登记，有权提起排除妨害、返还原物之诉。买受人因合同遭受损失，可另案主张违约责任。

【法条依据】 《中华人民共和国民法典》 第一百一十三条：民事主体的财产权利受法律平等保护。 第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。