【基本案情】

2022年，刘某因照顾年迈母亲生活需要，与母亲王某签订《居住权合同》，约定王某在刘某名下一套住房内享有终身居住权益。双方办理了居住权登记手续。此后，王某一直居住于涉案房屋。

一年后，刘某因资金周转需要，将涉案房屋出售给陈某，并办理了产权过户登记。陈某办理入住手续时发现王某仍居住在房屋内，遂要求王某腾退房屋。王某认为，自己依法登记取得居住权，且居住权期限尚未届满，陈某作为房屋买受人应当知晓并承担该权利限制。陈某则认为，自己已经取得房屋所有权，有权要求原居住人搬离。

双方协商未果，陈某诉至法院，请求判令王某腾退房屋。

法院审理认为，居住权属于用益物权，依法登记后具有对抗效力。涉案居住权已经登记，在房屋转让时仍然有效，买受人取得所有权时应当承受该权利负担。陈某虽然取得房屋所有权，但其所有权受到已经登记居住权的限制，在居住权期限届满前，无权要求王某腾退房屋。最终，法院驳回陈某要求腾退的诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.《民法典》新增居住权制度后，房屋交易中的权利结构更加复杂。房屋所有权人与居住权人可能分别享有不同权益，买受人在购买房屋前必须核查是否存在居住权登记。

2.已登记的居住权具有物权效力，不能因房屋所有权转移而自动消灭。买受人取得房屋所有权后，仍应受到原有居住权的限制。

3.房屋交易前，应通过不动产登记信息查询确认房屋是否存在居住权、抵押权、查封等权利负担，否则可能出现“取得产权但无法实际入住”的情况。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

2.《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

3.《中华人民共和国民法典》第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。