【案情简介】

老周夫妇早年出资，以儿子周明的名义购买了一套商品房，房产证登记在周明一人名下。当时家庭成员包括老周夫妇、周明及未婚的周明弟弟周亮。购房款来源于老周夫妇的积蓄和部分家庭经营收入。后周明结婚，仍与父母同住该房。数年后，家庭矛盾激化，老周夫妇要求分家，主张该房产是家庭共同财产，要求折价分割。周明则认为，房产登记在其个人名下，属于其个人财产或父母对其个人的赠与。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“借名买房”或“赠与认定”纠纷。核心是探究购房时的真实意思表示和资金来源。

登记效力：不动产登记具有公示公信效力，原则上推定登记权利人（周明）为所有权人。

资金来源：购房款主要来源于老周夫妇及家庭共同收入，这动摇了单纯赠与给周明个人的推定。

家庭背景：购房时周明未婚，与父母、弟弟共同生活，房屋用于家庭共同居住。这增加了房产被认定为家庭共有财产的可能性。

意思表示：是否有证据证明当时购房是为了解决全家居住问题，或仅为给周明个人结婚所用？这是定性的关键。

司法实践中，法院会综合考量以上因素。如果老周夫妇能提供证据（如出资凭证、家庭会议记录、证人证言等）证明购房是出于家庭共同生活、投资的目的，且没有明确表示赠与周明个人，则有可能认定该房屋为家庭共有财产。在这种情况下，分家析产时，应首先析出父母的出资份额以及可能属于其他家庭成员（如弟弟周亮）的贡献份额，剩余部分再考虑是否属于对周明的赠与或约定。

如果证据不足，则根据《民法典》物权编的规定，产权登记具有推定效力，可能被认定为父母对周明的赠与（以结婚为目的的赠与），或者周明的个人财产。此时，老周夫妇的出资可能被视为对周明的借款或无偿资助，其分家主张难以支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。