【案情简介】

张氏兄妹三人，老家宅基地登记在父亲名下，父亲去世后未变更。十年前，兄妹共同出资，在宅基地上老房原址翻建了一栋三层楼房，但未签订书面协议。近年来，老大将其改造为“网红”民宿并独自经营，收益颇丰。现兄妹因家庭矛盾要求分家析产。老大认为，自己投入了主要资金和全部精力进行改造、运营，民宿品牌价值系其个人创造，房产应归其所有，可给予弟妹少量补偿。弟妹则认为，宅基地是祖产，建房时均有出资，房产为家庭共有，要求按份额分割房产或分享民宿经营收益。

【刘颖新律师评议】

本案涉及农村房产、宅基地使用权与经营性收益的混合分割。

权属认定：宅基地使用权虽不能由本集体经济组织外的成员继承，但地上的房屋属于公民合法财产，可以继承。翻建后的房屋，基于当时的共同出资合意，应认定为三兄妹的家庭共有财产。登记在父亲名下不影响共有事实的认定，可依据出资凭证、证人证言等确定各自份额（无约定则可能推定为等额共有）。

“民宿”增值部分处理：这是本案难点。房屋本身的增值属于自然增值或共有财产增值，归共有人共享。但“网红民宿”的品牌价值、客户资源、装修特色等，确实包含了老大个人的经营管理、智力投入。律师认为，这部分“添附”价值可考虑两种方式：A. 视为老大对共有财产的“添附”，在分割时，可适当多分或获得相应补偿；B. 视为一种依附于房屋的经营性资产，在分割房产时，可由取得房屋所有权的一方（如老大）向其他共有人支付包含该增值在内的房屋折价款，但需对“增值”进行合理评估剥离。

分割方式：鉴于民宿经营的持续性，判决实物分割（分房间）可能导致经营无法为继。最可能的判决是：房屋归老大所有，由其向弟妹支付房屋份额对应的折价款。折价款的计算需综合考虑房屋重置成本、宅基地区位价值（虽不能单独计价但影响房屋整体价值）、以及因民宿经营带来的合理增值。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百零八条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

《中华人民共和国民法典》第三百零四条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。