【基本案情】

冯某因自身不符合购房资格，遂与有资格的姐姐冯某乙商议，以冯某乙的名义购买一套商品房，购房款全部由冯某支付。双方私下签订了《代持协议》。房屋交付后，一直由冯某一家居住。后姐弟因家庭矛盾反目，冯某乙声称房屋登记在自己名下，就是自己的财产，要求冯某搬离。冯某诉至法院，要求确认房屋所有权归其所有。

【刘颖新律师评议】

“借名买房”在家庭内部时有发生，但其法律风险极高。根据物权公示原则，不动产登记具有权利推定效力，即登记在冯某乙名下，法律上首先推定冯某乙为所有权人。冯某要推翻登记，证明房屋实际归其所有，负有极其沉重的举证责任。

法院审理此类案件，核心是探究真实的权利归属关系。冯某需要提供充分的证据链，如全部出资凭证、银行流水、《代持协议》、实际居住使用证明、物业水电费缴纳凭证等。即使证据充分，法院通常也不会直接判决房屋所有权归冯某（因为这直接突破了物权登记公示原则，且可能涉及规避国家限购政策），而是会判决冯某乙协助冯某办理房屋过户手续，或者确认双方之间存在借名买房的合同关系，冯某享有请求冯某乙过户的债权。如果冯某乙擅自将房屋出售给善意第三人，冯某将面临钱房两空的风险。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：【不动产物权登记生效】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：【不动产登记簿的效力】

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。