【基本案情】

河南王老汉夫妇2015年分家，将县城商品房分给长子王明，约定王老汉夫妇享有居住权，王明承担主要赡养义务，协议由村干部见证。2018年王老汉去世，2020年，王老太趁王明在外务工，伪造“分家协议作废”说明，将房屋过户给女儿王芳，并办理了不动产权证。2023年王明返乡发现房屋易主，与王老太、王芳协商无果后起诉，要求确认过户行为无效，返还房屋。

【刘颖新律师评议】

本案关键是分家后财产权利人单方处分财产的效力。法院查明，2015年分家协议合法有效，房屋所有权已归王明，王老太仅享有居住权，无处分权。王芳作为家庭成员，明知房屋已通过分家分配给王明，仍配合母亲办理过户，不属于善意第三人。根据法律规定，无处分权人处分他人财产，且受让人非善意的，处分行为无效。最终判决撤销房屋过户登记，确认房屋归王明所有。此案明确，分家协议生效后财产权属已确定，原权利人无权单方变更，受让人需尽到审慎注意义务，否则无法取得产权。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

《中华人民共和国民法典》第597条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。