【基本案情】

山东贾某某夫妇1985年购得六间新房，1986年与两子签订分家协议：新房西四间归长子王某甲，旧房四间归次子王某乙，新房东二间由贾某某夫妇居住，去世后两子各分一间。协议由亲属见证，但未办理居住权登记。1989年王某甲取得新房全部产权证书，1997年办理土地使用证。后双方关系不睦，王某甲要求贾某某搬出，贾某某起诉要求确认东二间房屋的居住权。

【刘颖新律师评议】

本案核心是分家协议设立居住权的效力认定。法院明确，分家协议中“父母居住至去世”的约定，实质是设立居住权的合意。虽未按规定办理登记，但存在三大生效要件：一是协议系家庭成员真实意思表示，内容明确具体，包含居住权的核心要素；二是已实际履行，贾某某自1986年起持续居住该房屋，王某甲长期未提出异议；三是符合居住权制度“保障弱势群体居住利益”的立法目的。最终判决贾某某对东二间房屋享有终身居住权。此案确立“合同+实际履行”的居住权成立规则，打破“未登记即无效”的机械认知。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《中华人民共和国民法典》第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。