【基本案情】

海口彪叔与前妻育有长子阿勇，后与桂婶再婚育有三子女。2017年，彪叔与桂婶公证约定A号土地归彪叔个人所有，次日彪叔公证遗嘱将该土地遗赠给阿勇夫妇。随后阿勇夫妇全额出资建成四层楼房，彪叔出具《建房协议》确认“资金与家族无关”。2019年，彪叔夫妇签署《分家析产书》，将一至三层分给再婚子女，四层归阿勇。2022年彪叔再立公证遗嘱，将房产改由再婚子女继承，并与桂婶等人起诉阿勇，要求按分家单分割房屋。

【刘颖新律师评议】

本案核心是房产所有权归属的认定，关键在于“出资建造”与“单方析产”的效力冲突。根据“谁出资谁所有”的原则，阿勇夫妇提供的土建协议、付款凭证及彪叔出具的建房协议，足以证明其为房屋唯一出资人。彪叔在房屋建造时未撤销遗赠遗嘱，视为同意阿勇使用土地建房，土地使用权的赠与意思与出资事实结合，形成完整的产权取得依据。而《分家析产书》系彪叔夫妇单方制作，处分的是阿勇夫妇的合法财产，构成无权处分，自始无效。两审法院均驳回原告诉请，明确了分家协议不得侵犯他人合法产权的原则。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第231条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第597条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。