【基本案情】

原告任甲与被告任乙系案外人胡某的养子女，两人共同共有上海市某幢房屋的二楼全部和底楼西南间、西北间、东北间、车间、系争房屋。原告任甲长期侨居海外，系争房屋由被告任乙居住，房屋产权未分割。原告以长期不在国内居住、与被告无血缘关系、无继续共有必要为由，多次要求分割房产遭拒后诉至法院，请求依法分割系争房屋。法院查明，任甲与任乙在系争房屋中所占份额比为1：7。一审法院判决对系争房屋进行分割，底层西南间归任甲所有；底层西北间、底层东北间、底层车间、附屋及二层全部归任乙所有，任甲就超出应得份额部分向任乙支付折价款xxx元。任甲不服一审判决提起上诉。二审法院认为，系争房屋的各个单独房间不符合《上海市房地产登记条例》规定的房屋基本单元条件，不能进行单独房地产登记，故对任甲要求分割各个房间产权的诉讼请求不予支持，最终判决确认房屋底层及二层为原、被告按1：7比例按份共有，共有期间底层西南间归任甲使用，其余部分归任乙使用。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，本案中，房屋分割需满足构造上的独立性、利用上的独立性及登记的可行性。系争房屋的各个房间虽有一定物理分隔，但附属的卫厨、通道等需共用，缺乏独立出入门户，不满足利用上的独立性；且不符合房屋基本单元的登记条件，无法单独登记，故不具备产权分割的法定要件。二审法院基于此作出的按份共有并明确使用权的判决，符合“共有人分割共有物不应减损其价值”的原则，兼顾了当事人权益与财产利用效率。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百零三条
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

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