继承人之间达成的“分家协议”，能替代遗嘱或继承公证吗？这是不能一概而论的，准确地说，分家协议不能“替代”遗嘱，因为它俩压根不是一回事；也不能“替代”继承公证，因为拿一份家庭内部协议去不动产登记中心，人家一般不会直接给你办过户。很多人有一个误解，觉得全家人坐在一起签个字、把房子分了，这份协议就跟公证一样管用，拿着它就能去办过户。这个理解不对。分家协议在法律上是多方法律行为，本质是一份家庭内部的财产分割合同，和单方设立的遗嘱、以及公证机构出具的继承权公证书，性质完全不同。另外，在现实房产继承实践中，大家还需要重点注意以下几个问题。

首先，分家协议和遗嘱最根本的区别，是谁说了算。遗嘱是单方行为，老人一个人写、一个人签，不需要子女同意，立完还能随时改；分家协议是全家人共同的意思表示，所有共有人都得签字，少一个人都不行。反过来说，分家协议一旦全体签字，任何一方都不能单方面反悔，想改必须所有人重新谈。曾经有过个案子，父母和三个子女签了分家协议把老宅分给大哥，父母去世后弟弟拿出一份父亲的遗嘱说应该按遗嘱分，法院直接驳回了，理由很简单：分家协议在先，财产归属已经通过协议确定了，遗嘱管不了已经分出去的财产。这个规则反过来也成立：如果分家协议本身无效、或者没把某套房写进去，那遗嘱或者法定继承照样管用。

其次，分家协议不能直接拿去办过户。 这是最现实的一道坎。不动产登记中心办理继承过户，要的是继承权公证书或者法院的判决书、调解书，仅凭一份家庭内部的分家协议，登记部门没法判断协议的真实性、合法性，也没法确认是不是还有其他继承人存在，通常会拒绝办理。曾经有过个案子，当事人拿着爷爷去世后全家人签的分家协议去办过户，被不动产登记中心直接拒绝了，最后只能先去公证处或者法院把协议“确认”下来，才能继续走登记流程。所以，分家协议本身有效，不等于它能当过户凭证用。

第三，分家协议和继承公证的关系，是“内容”和“形式”的关系。 如果全家人对分家协议的内容没有争议，可以把这份协议拿到公证处，由公证处审查后出具继承权公证书，或者由公证处直接对分家析产协议本身进行公证，然后拿公证书去办过户。如果公证处办不了，或者有人反悔了，那就只能起诉到法院，由法院判决或调解确认协议效力，再拿生效文书去过户。分家协议是“你们商量好的方案”，公证或判决是“让这个方案能被登记部门接受的手续”，两者不能互相替代，只能配合使用。

最后，刘颖新律师给大家几点实务建议。第一，分家协议要全体共有人签字，一个都不能少，少一个签字，协议就可能被法院认定无效，前面的功夫全白费。第二，协议内容要写具体，房产地址、产权证号、谁分哪间、补偿多少，都写清楚，别写“以后再说”“大家看着办”这种模糊话，到了法庭上等于没写。第三，签完协议后如果涉及房产过户，尽早去公证处或者法院把效力确认下来，别拿着协议直接去登记中心碰运气，大概率办不成。第四，如果父母还在世，想同时安排好身后的房产，最稳妥的做法是“两步走”：先签分家协议把家庭共有财产分清楚，再让父母就自己分到的那部分财产单独立遗嘱，这样既尊重了老人的意愿，也避免了将来子女之间扯皮。