军产房继承后，子女可以出售、出租或抵押吗？这是不一定的，甚至可以说，绝大多数情况下都是不行的。很多人有一个误解，觉得既然继承了房子，自己就成了所有权人，想卖就卖、想租就租、想抵押就抵押。这个理解在军产房上行不通。军产房的性质特殊，个人取得的往往只是使用权或者受限制的产权，处置权能远不如普通商品房。另外，在现实军产房继承实践中，大家还需要重点注意以下几种情形。

首先，出售——基本不行，极少数例外。 军产房能不能卖，关键看土地性质和产权手续是否完整。绝大多数军产房占用的土地是军用划拨地，没有补缴土地出让金，也没有完整的审批手续，所以不能像商品房一样自由上市交易。曾经有过个案子，一套军产房虽然已经出售给个人，但法院向军队房产管理部门咨询后确认，此类房屋的上市准入制度尚未建立，目前无法上市。即便是已经买断、拿到个人房产证的军改房，上市交易也要经过部队相关管理部门批准，补交土地出让金后才能办理，实际操作中审批非常困难。

其次，出租——分情况，多数受限。 已购军产房如果取得了合法的产权证件，原则上可以出租，但租赁行为必须遵守军队和社区的管理规定，不得改变用途、不得群租、不得违法经营。但军队公寓房、未房改的军产房，严禁出租转借。干休所的房子参加房改后子女可以继承居住，但明确规定不允许出租。实务中，军产房小区通常有严格的安全管理要求，对外来人员进出管控很严，即便想出租，实际操作中也很难找到租客。

第三，抵押——基本禁止。 军产房不能办理抵押贷款，这是最明确的一条。根本原因在于军产房在法律上不属于个人完整产权，银行不承认其房产证可以抵押，担保机构也不会对其进行抵押担保。军队的房地产一般不能作为抵押物。即便已经取得了个人房产证，只要土地性质还是军用划拨，抵押登记就办不了，银行不会接受。

最后，刘颖新律师给大家几点建议。第一，先搞清楚父母留下的军产房到底是哪一种：已经全款买断并拿到个人产权证的，子女可以继承产权，但出售、抵押仍然受限制；只交了钱没办证的，继承的是合同权利，后续办证和处置都要部队审批；只有使用权的公寓房，子女连产权都继承不了，只能向部队申请变更承租人，续租不等于继承。第二，军产房的处置政策变动比较频繁，动手之前先跟部队房管部门了解清楚当前的规定，别凭感觉办事。第三，如果确实想变现，可以通过部队内部回购或者符合条件的内部流转方式处理，但必须经过审批，私下交易风险极大，买卖合同可能被认定无效，钱房两空的情况并不少见。第四，继承之后先踏踏实实住着，把继承手续办扎实，等将来政策进一步明确之后再考虑处置的问题，急于变现反而容易踩坑。