在限购、限贷政策日益严格的背景下，房产代持成为不少人规避购房限制的“曲线救国”方式。然而，当代持人与实际出资人之间的情谊遭遇继承风波，这张“纸上的安排”能否经受住法律与人性的双重考验？房产代持不仅涉及权属争议，更在继承环节暴露出复杂而尖锐的风险，成为财富传承中不容忽视的“隐雷”。

一、什么是房产代持？

房产代持，俗称“借名买房”，指实际出资人借用他人名义购房，房屋登记在代持人名下，双方通过协议约定实际权属。常见于以下情形：

-出资人不具备购房资格（如限购、限贷）；

-为规避税费或隐藏资产；

-为保障家庭成员居住权而由子女或亲友代持。

尽管《民法典》未明确禁止代持行为，但其合法性始终处于“灰色地带”——不违反法律强制性规定的代持协议原则上有效，但不得对抗善意第三人。

二、代持房产继承的三大风险

1.代持人去世：房产可能被其继承人“合法继承”

-房屋登记在代持人名下，法律上视为其个人财产；

-一旦代持人去世，其配偶、子女等法定继承人可主张继承该房产；

-实际出资人若无法提供充分证据（如代持协议、出资凭证），将难以追回房产。

2.代持人婚姻变动：配偶可主张分割“夫妻共同财产”

-若代持人已婚，房产虽由他人出资，但登记在夫妻一方名下，可能被认定为“婚内所得”；

-离婚时，配偶可要求分割该房产，实际出资人维权困难。

3.代持人擅自处分：房产被抵押、出售，善意第三人受法律保护

-代持人作为登记产权人，可依法抵押或出售房屋；

-若第三人善意购买并完成过户，实际出资人无法追回，只能向代持人索赔。

三、代持房产能否被继承？关键看“证据链”

虽然代持人“名义上”拥有房产，但实际权利归属可通过以下证据证明：

1.书面代持协议：明确约定出资、权属、过户义务；

2.完整出资凭证：银行转账记录、购房发票、还贷流水；

3.实际占有使用证明：水电缴费单、物业合同、租赁备案；

4.其他辅助证据：沟通记录、证人证言、抵押安排等。

四、如何防范代持继承风险？

1.签订严谨的代持协议

-明确房屋实际所有权归属；

-约定代持人不得擅自处分、抵押、转让；

-设定违约责任与赔偿机制；

-建议由专业律师起草并公证。

2.保留完整资金与使用证据

-出资尽量直接支付至开发商或原业主；

-按揭还款通过本人账户转账，备注“代持购房款”；

-保存所有票据原件，交由实际出资人保管。

3.设定抵押或借款协议作为担保

-实际出资人可与代持人签订“借款协议”，并以房产设定抵押；

-办理不动产抵押登记，限制其擅自交易；

-一旦代持人违约，可依法行使抵押权。

4.尽早完成过户

-在政策允许时，尽快将房产过户至实际出资人或指定继承人名下；

-避免因代持人离婚、死亡、债务等问题导致房产被查封或继承。

5.结合遗嘱与家族传承规划

-实际出资人应提前订立遗嘱，明确代持房产的最终归属；

-可设立家族信托，实现资产隔离与有序传承。

五、特别提醒：这些房产代持可能无效！

-借名购买经济适用房、安居房等政策性住房：违反法律强制性规定，合同无效；

-为逃避债务、执行而虚假代持：涉嫌恶意串通，损害第三人利益，无效；

-最高院判例警示：（2020）最高法民再328号判决认为，为规避限购政策的代持行为可能因违背公序良俗而无效。

六、结语：代持有风险，传承需谨慎

房产代持是一把“双刃剑”——它能突破政策限制，却也将财富置于巨大的法律与道德风险之中。在继承环节，一张产证、一份遗嘱、一段亲情，都可能成为决定房产归属的关键。真正的财富传承，不在于“藏得多深”，而在于“安排得多早、多合法、多透明”。与其依赖人情与侥幸，不如借助法律工具，未雨绸缪，方能让家业长青，爱有所托。