在许多人的观念中，父母的房产理所当然应由子女继承。然而，现实远比想象复杂。并非所有房产都能顺利传承，也并非所有“亲人”都能如愿继承。在法律的框架下，有些房产因权属、性质或行为问题，即便血缘再近，也无法继承。了解这些“不能继承”的情形，有助于我们理性规划家庭财产，避免日后纠纷。

一、只有使用权，没有所有权的房产不能继承

继承的前提是被继承人对房产拥有合法产权。若房产本身不属于个人私有财产，则无法作为遗产继承。

公有住房（公租房）：公租房的产权属于国家或单位，个人仅享有居住使用权。承租人去世后，使用权不能继承，但符合条件的同住亲属可申请变更承租人继续居住。

农村宅基地使用权：宅基地所有权归村集体，村民仅享有使用权。非本集体经济组织成员（如已转为城镇户口的子女）不能继承宅基地使用权，但可以继承其上建造的房屋。需注意：一旦房屋倒塌，村集体有权收回宅基地。

小产权房：在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金的“小产权房”，因违反国家土地管理法规，不具有合法产权，不属于法律认可的遗产，自然无法继承。

二、共有财产中，属于他人的份额不能继承

房产虽登记在父母名下，但未必全部属于遗产。例如，夫妻共有的房产，一方去世后，先析出配偶所有的50%份额，剩余50%才属于被继承人的遗产，由继承人依法继承。

若父母一方去世时未及时办理继承手续，另一方再婚，继父或继母也可能成为第一顺序继承人，进一步复杂化继承关系。

三、存在法定障碍的继承人，将丧失继承权

即使房产属于可继承范围，若继承人存在以下行为，将依法丧失继承资格：

1.故意杀害被继承人；

2.为争夺遗产杀害其他继承人；

3.遗弃或虐待被继承人，情节严重；

4.伪造、篡改、隐匿或销毁遗嘱，情节严重；

5.以欺诈、胁迫手段妨碍被继承人设立遗嘱。

四、违法建筑或产权不明的房产不能继承

被认定为违法建筑的房屋，因不具有合法产权，无法办理登记，自然不能继承。

存在产权纠纷、抵押、查封等权利瑕疵的房产，在问题解决前，继承程序也无法进行。

五、遗嘱无效或指定他人，也可能“无法继承”

若被继承人立有合法有效的遗嘱，将房产赠与法定继承人以外的人（如朋友、保姆），则其他子女即使为亲生，也无法继承。

遗嘱若因形式不合法（如打印遗嘱未每页签名）、立遗嘱时无民事行为能力等导致无效，则按法定继承处理，但原指定继承人仍可能无法如愿。