独身老人在农村有一处宅基地房屋，房屋系其父亲早年所建。老人1994年转为非农业户口，无子女，长期独居。自1999年起，老人的表侄一直照顾其生活。2007年，老人与表侄签订《遗赠扶养协议》，约定由表侄负责其生养死葬，老人去世后宅基地上的房屋归表侄所有，协议经公证处公证。2008年老人去世，表侄办理了丧葬事宜，并实际占有使用该房屋。多年后，房屋被纳入拆迁范围，产生拆迁利益。老人的妹妹作为法定继承人提起诉讼，请求确认遗赠扶养协议无效。表侄一方抗辩，协议是合法的拟制继承方式，且自己已实际履行了扶养义务。

根据《民法典》第一千一百五十八条，自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。但根据“房地一体”原则，遗赠宅基地上的房屋，必然一并处分宅基地使用权。宅基地使用权具有身份专属性，仅限本集体经济组织成员享有，非本集体成员无权取得或变相取得。

法院经审理认为，表侄并非该村集体经济组织成员。协议虽只写“房屋”遗赠，但因房地一体原则，必然涉及宅基地使用权的转移。表侄通过遗赠扶养协议变相取得宅基地使用权，违反法律强制性规定，协议无效。表侄对老人尽到了生养死葬义务，这一点不因协议无效而消灭，但其无法依据无效协议取得房屋所有权和宅基地使用权。房屋回归老人的遗产范围，由法定继承人依法继承；表侄因扶养较多，可以依法主张分得适当遗产，但不能以协议为由主张房屋归其所有。法院最终确认遗赠扶养协议无效，房屋按法定继承处理，表侄可另行主张适当分得遗产。

刘颖新律师提示：遗赠扶养协议是保障“以房换养老”的重要工具，但用在农村宅基地房屋上，有一个硬门槛：扶养人必须是本集体经济组织成员，否则协议会因变相处分宅基地使用权而无效。扶养人尽了义务，不等于一定能拿到房子——协议无效后，房屋回归遗产，扶养人只能依据“扶养较多”主张适当分得遗产，这与依据有效协议取得房屋所有权是两回事。农村老人如果希望由非本村亲属养老并取得房屋，需要提前咨询当地宅基地管理政策，看是否存在通过其他合法方式安排的空间；非本村亲属在接受这类协议前，也应当清楚其中的法律风险，避免“养老送终多年，房子却拿不到”。