买方多年前购买了一处房产，签了买卖协议、付清房款并实际入住，但一直未办理过户。多年后，房主去世。买方多方查找发现，房主无配偶、无子女，无兄弟姐妹及其他亲属，没有法定继承人，也未留遗嘱。房产仍登记在已故房主名下，过户陷入僵局：没有继承人配合，不动产登记机构无法办理转移登记。

根据《民法典》第一千一百四十五条，没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。根据《民法典》第一千一百四十六条，对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。

法院经审理认为，买方提交的买卖协议、房权证、付款凭证等证据足以证明其与房主之间存在房屋买卖合同关系，买方属于法律规定的利害关系人，具备申请指定遗产管理人的主体资格。房主确无法定继承人，其生前住所地的民政部门比较了解辖区内公民的家庭关系和财产状况，有能力担任遗产管理人。法院最终指定该区民政局担任房主的遗产管理人，由民政局作为遗产管理人配合买方办理房屋过户手续。

刘颖新律师提示：购买二手房后长期未过户，一旦房主去世且无继承人，过户会陷入“无人可配合”的僵局。此时买方并非只能等待，可以作为利害关系人向法院申请指定民政部门担任遗产管理人，由遗产管理人依法处理被继承人的债权债务和财产过户事宜。建议购买房产后尽快办理过户登记，不要因为“已经住进去了”而长期拖延。如果确实遇到房主去世、无人继承的情况，及时通过特别程序申请指定遗产管理人，是打破僵局的有效路径。