老两口育有一儿两女，2014年共同立下遗嘱，写明“先逝一方财产归后逝一方继承，双方均逝后财产由子女继承”。2015年，二人名下自建房因城镇改造面临拆迁，因年事已高，委托长子全权办理拆迁事宜。在拆迁安置中，经老两口同意，房屋置换为商业区门面房，产权直接登记在长子的女儿（即孙女）名下。交房时，老人本人在登记表上签字确认房产证办到孙女名下。此后直至二人相继去世，老两口均未对产权登记提出异议，也未就未发放的过渡费等提出主张。老两口去世后，两个女儿主张门面房及租金收益属于父母遗产，要求按遗嘱分割。

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据《民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。遗嘱所处分的财产，应当是被继承人死亡时遗留的个人合法财产。

法院经审理认为，老两口在拆迁安置时全权委托长子办理，并同意将置换后的门面房直接登记在孙女名下，交房时老人本人签字确认，此后直至去世均未提出异议。门面房登记在孙女名下这一事实，足以认定老两口生前已将门面房赠与孙女，且赠与已经完成物权变动。老两口去世时，该门面房已不属于其个人财产，不能作为遗产按遗嘱继承，门面房产生的租金收益同理亦不属于遗产。法院最终判决驳回两个女儿要求分割门面房及租金的诉讼请求。

刘颖新律师提示：遗嘱订立后，遗嘱人仍然有权处分自己的财产。如果遗嘱人生前通过赠与、买卖、拆迁安置登记等方式，将遗嘱处分的财产转移给他人并完成物权登记，该财产在遗嘱人死亡时已不属于遗产，遗嘱中涉及该财产的内容不再发生效力。登记完成的那一刻，财产的法律归属就已经改变，事后继承人再拿遗嘱主张权利，无法对抗已经发生的物权变动。建议遗嘱人变更财产安排时及时更新遗嘱；继承人发现遗嘱处分的房产已被遗嘱人生前处分并登记在他人名下的，应关注该处分行为本身是否存在无效或可撤销事由，而非执着于按原遗嘱主张继承。