二手房买卖合同成立及法定解除权认定纠纷案

案件事实

父子、叔侄之间订立二手房买卖协议，协议首部买卖双方均签字捺印，但卖方未在落款处签名。买方支付 30 万元购房款，房屋实际由买方的父母入住使用。买方以存在其他继承人、房屋无法过户为由起诉要求解除合同、返还购房款及利息。被告抗辩合同未成立，原告系受委托付款，并非适格主体；第一次庭审被告表示不同意过户，之后又变更意见同意配合过户。公证处出具公证书，案涉房屋仅由四名被告继承，不存在其他继承人。法院认定合同实际成立，房屋已经完成占有交付，合同目的可以实现，不满足法定解除条件，驳回原告全部诉讼请求。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 合同落款缺少部分签字，但首部当事人签字捺印，一方已履行主要付款义务，对方接受房款，可认定买卖合同成立，不能仅以落款未签名否定合同效力。

2. 主张存在其他继承人导致无法过户，应当提交证据，有继承公证书证明继承主体的，该解除理由不能成立。

3. 禁反言主要约束事实自认，被告为化解家庭矛盾变更履行意愿，表示愿意过户，不属于违反禁反言。

4. 房屋交由买方父母实际入住，买方长期未提出异议，可以推定房屋已经完成占有交付。

5. 具备继续过户履行条件，合同目的可以实现的情况下，守约方不享有法定解除权，不能要求退款付息。

法条依据

《民法典》第四百六十五条、第五百零九条；《民事诉讼法》第六十七条；《民诉法解释》第九十条、第一百零八条。