案件事实

买房人看房后向卖方代理人转账一万元，双方仅为口头磋商，没有书面协议，也没有明确该笔钱款属于定金。案涉房屋为共同共有，卖方需要先办理继承公证完成产权变更才能交易。后续买房人反悔不再购房，双方就一万元钱款是否应当退还发生纠纷。法院认定该笔钱属于购房诚意金，不适用定金罚则，买房人单方反悔构成违约，需要赔偿卖方为交易支出的合理中介损失，扣除损失后剩余钱款予以返还，代理人不承担退款责任。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 定金需要双方明确约定担保效力，仅有转账行为，无书面约定，不能直接认定为定金，此时按诚意金（意向金）处理。

2. 代理人在授权范围内开展交易，法律后果由被代理人承担，代理人收到钱款后转交房主的，不用承担返还义务。

3. 卖方办理继承公证、厘清房屋产权，属于出卖人准备交易标的物的法定义务，该部分费用原则上由卖方自行承担。

4. 买房人无正当理由拒绝继续交易，属于缔约阶段违约，应当赔偿对方为促成交易产生的合理实际损失。

5. 房产交易应当尽量签订书面文件，写清钱款性质、违约责任，减少口头沟通带来的纠纷。

法条依据

《民法典》第一百六十二条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百九十八条。