【基本案情】 2025 年 4 月，原告牟某玲因父亲遗留房屋需办理继承过户，口头委托被告房产服务公司代办全套继承办证手续，并向被告支付服务费 4500 元。被告出具收款收据，双面约定退费规则：①如无法办理，全额退费；②如系客户原因导致办不了，不予退费。

原告在委托之初已如实告知案涉房屋存在无原始户籍底档、档案不全的特殊情况，并提交村委会、镇政府两级权属证明、邻居见证材料、不动产权属调查确认表等全套现有材料。被告收取费用并承接业务后，在办理过程中又以 “无户籍底档、档案缺失” 为由终止代办，拒绝继续办理且拒不退费，原告起诉维权。

被告抗辩：办不成系原告提供材料瑕疵、隐瞒档案问题所致，属于 “客户原因”，依约不应退费。

法院裁判要点：

案由纠正：中介合同≠委托合同 中介合同仅负责牵线、提供交易机会；本案被告承接的是全程代办继承、办证事务，属于事务处理型服务，依法认定为委托合同关系。

专业机构的审慎核查义务 被告系专业房产服务机构，承接房屋继承代办属于其常规业务。在收费接单前，未主动核查档案、底档情况，明知产权资料存在瑕疵仍承接委托，视为自愿接受业务风险。 案涉办不成的原因，不属于合同约定的 “客户单方原因”，被告抗辩不退费不成立。

按劳取酬、酌情扣减报酬 被告实际开展了部分对接、推进工作，产生少量劳务成本。法院结合实际工作量，酌定扣除服务费1000 元，剩余费用应予返还。

判决结果： 被告公司退还原告服务费3500 元；驳回原告其余诉求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

实务极易混淆：中介合同 VS 委托合同（本案核心考点）

中介合同：只搭桥、不办事，促成交易才收费，办不成原则无报酬；

委托合同：全权代办事务、持续履职，接受委托即需尽责，办不成需退费 / 承担违约责任。 法院纠正案由，直接决定了举证责任与退费规则。

“格式双面条款” 的裁判尺度 收据同时写了 “办不成全退 + 客户原因不退”，法院裁判逻辑：专业机构接单前未尽核查义务，不得事后将自身业务风险转嫁委托人。 客户事前如实告知瑕疵、无隐瞒、无过错，就不触发 “客户原因不退费” 条款。

服务退费的裁量规则（司法实务通规） 代办服务未完成、双方均无明显恶意违约的：

有实际工作量 → 酌情扣除合理劳务成本

无实质工作 → 全额退费 本案属于 “做了一部分但未办结”，法院裁量扣 1000 元、退 3500 元，属于典型公平裁量。

房屋继承代办避坑提示 老旧农村房屋普遍存在：无档案、底档缺失、老证涂鸦、信息不全等问题。 代办机构接单前必须尽到前置核查义务，接单即视为认可瑕疵风险，事后不得以此拒办、拒退费。

【法条依据】

《民法典》第九百一十九条（委托合同定义） 《民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条 《民诉法司法解释》第九十条