【基本案情】

某老人生前承租公有住房一套，与其小女儿及外孙共同居住二十余年，租金由老人交纳，房屋从未办理房改购买手续，产权仍属产权单位。老人去世后，其余子女以该房屋系老人生前长期居住使用的财产为由，起诉要求作为遗产由全体继承人共同分割，或者由小女儿支付折价补偿。小女儿抗辩称，该房屋所有权并不属于老人，老人享有的只是承租使用的权利，不能作为遗产继承。法院审理认为，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，依照法律规定或者根据其性质不得继承的，不得继承；公有住房的所有权属于产权单位，承租人享有的是基于租赁关系与住房政策产生的使用权，具有人身属性与政策属性，不属于个人合法财产范畴，不得作为遗产分割。承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法院据此驳回诉讼请求，明确由共同居住的小女儿依约继续承租。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．公房承租权与房屋所有权分属不同层面的权利。承租人对房屋不享有所有权，其权利内容限于依租赁合同与住房政策占有使用并交纳租金，此项权利以居住保障为目的，不具有可继承性。将公房径行列为遗产主张分割，请求权基础即不成立。

2．承租人死亡后的权利承接，依据的是共同居住这一事实而非继承关系。主张继续承租的一方，须证明其与承租人生前共同居住并形成稳定的居住事实，通常需提交户籍登记、居住年限证明、水电费与租金交纳凭证、社区证明等。数名共同居住人对承租人变更存在争议的，应先与产权单位协商，协商不成的依相关政策与程序处理。

3．公房已办理房改购买、取得完全产权的，性质发生根本变化。此时房屋成为被继承人的个人或者夫妻共同财产，可作为遗产依法继承，购房时使用他人工龄折抵价款的，该情节在份额认定中可作考量因素。当事人主张权利前，应先行核实房屋是否已完成房改及产权登记状况，据此确定诉讼路径。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

2．《中华人民共和国民法典》第七百三十二条：承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

3．《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。