一、基本案情

2022年上旬，买受人林某、出卖人马某与某居间房产公司签订《存量房屋买卖合同》，约定林某以510万元价格购买马某名下两套西城平房，房款为卖方净得价，交易税费、出让金等全部由买受人承担，同时合同补充条款约定，因房管部门优先购买权导致交易失败的，双方互不追责、卖方退还全部已付款项。合同签订后，林某支付定金10万元、居间佣金10.2万元，另行出资办理土地出让、产权登记并装修房屋。案涉房屋因房改政策存在房管部门法定优先购买权，相关部门无明确细则无法放弃该权利，导致房屋始终无法过户，合同目的无法实现，林某遂诉至法院，请求解除合同并由马某返还全部支出款项。

二、律师评议

本案系典型的房改政策特殊限制引发的房屋买卖合同纠纷，核心裁判要点明确，具有较强实务指导意义。

首先，案涉三方房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容合法有效，对签约主体均具有约束力。房屋因房管部门法定优先购买权、无配套政策细则无法完成过户，属于客观履行障碍，并非买卖双方单方违约，符合合同约定的互不追责情形。

其次，合同无责解除后款项分担适用公平原则。案涉土地出让金、契税、测绘费等费用均为促成交易的必要支出，且相关权益最终由卖方房屋享有，法院判令卖方全额返还该部分费用合法合理。对于装修费用，结合举证情况酌情核定金额，兼顾双方利益平衡。

最后，买受人签约时明知房屋存在政策限制，应当自行承担交易风险，故其主张的居间佣金、律师费不予支持，同时卖方主张第三方为实际购房人的抗辩，无充分证据佐证，依法不予采信。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。