案件事实

商铺原有固定租期租赁合同到期后，双方未续签合同，实际使用人继续占用商铺经营，形成不定期租赁关系。实际使用人以商铺长期漏水、出租人未履行维修义务为由，自 2018 年起长期拒付租金。后续商铺所有权因继承发生变更，新产权人多次催收无果后起诉维权。法院认定，房屋存在瑕疵可依法追责抵扣，但不能直接拒付租金，且期满后的不定期租赁无违约金约定，最终判决实际使用人全额补缴拖欠租金，驳回违约金诉求。

律师评议

刘颖新主任律师认为

1、书面租赁合同到期自动终止，继续占用房屋的，成立不定期租赁关系，承租人仍需按时交租。

2、出租人未尽维修义务，承租人可主张减租、自行维修报销费用，不得擅自拒付租金。

3、不定期租赁无书面违约条款的，出租人主张逾期违约金，法院不予支持。

法条依据

1、《民法典》第七百二十一条：承租人应当按约定按期足额支付租金。 2、《民法典》第七百一十三条：房屋需维修出租人未维修，承租人可修后报销、申请减租。 3、《民法典》第五百八十五条：违约金需有明确合同约定方可主张。