【基本案情】

2022年，郑某将自己名下一套住宅出售给周某。双方签订《房屋买卖合同》后，顺利办理了产权过户手续。房屋交付半年后，当地城市管理部门认定该房屋阳台扩建、顶层加建部分属于违法建设，并依法作出限期拆除决定。周某自行拆除后，房屋使用面积明显减少，房屋市场价值亦受到影响。

周某认为，郑某在出售房屋时未告知房屋存在违法建设，也未披露曾收到行政整改通知，遂起诉要求郑某赔偿因违法建筑拆除造成的房屋价值损失、装修损失及相关费用。郑某辩称，买卖合同中已经约定房屋按现状交付，周某购房前也实际查看过房屋，应自行承担风险。

法院经审理认为，违法建筑属于影响房屋价值和正常使用的重要瑕疵。郑某作为出售人，明知房屋存在违法建设且可能被依法拆除，仍未履行如实告知义务，已构成违约。所谓“按现状交付”并不能免除出售人故意隐瞒重大瑕疵的责任。法院综合违法建筑面积、房屋价值减损及双方过错程度，判决郑某赔偿周某相应经济损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋买卖中的瑕疵担保责任，不仅包括房屋质量问题，也包括足以影响房屋正常使用和交易价值的重要法律瑕疵。

2.出卖人对于已知的违法建设、行政处罚、规划限制等重大事项，应依法履行如实告知义务。故意隐瞒导致买受人受损的，应承担相应违约责任。

3.买受人在购房前除核查产权情况外，还应了解房屋是否存在违法建设、行政处罚记录等风险，必要时可要求出卖人作出书面承诺，降低交易风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第六百一十条：因标的物质量不符合质量要求，买受人可以依法请求承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。