【基本案情】

2021年，刘某与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购买一套商品房，并依法办理了商品房预告登记。后因刘某长期未按照合同约定支付剩余购房款，双方亦未在约定期限内申请办理正式产权登记。此后，开发企业依据合同约定解除合同，并依法注销预告登记。

一年后，开发企业将涉案房屋出售给王某。王某支付全部购房款后办理了不动产权转移登记，并取得房屋所有权证书。刘某得知后认为，自己系首位买受人，应当优先取得房屋产权，遂起诉请求确认王某取得房屋产权无效，并要求开发企业继续履行原合同。

法院经审理认为，预告登记制度的目的在于保障债权实现，而非直接设立物权。预告登记已经依法失效后，其对后续处分行为不再具有排除效力。王某购买房屋时，产权登记状态正常，已支付合理对价并依法办理产权登记，其合法取得房屋所有权。刘某要求确认王某产权无效，缺乏法律依据，法院依法驳回其诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.预告登记能够限制处分权，但并非永久有效。预告登记依法失效或者被注销后，其物权期待利益亦随之消灭，原买受人不能继续据此对抗善意第三人。

2.商品房买受人在办理预告登记后，应严格按照合同约定履行付款、办理产权登记等义务，避免因自身违约导致预告登记失效。

3.后续买受人在交易过程中，应认真核查不动产登记簿记载情况。若登记信息不存在限制处分情形，依法完成登记后，其物权依法受到保护。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款：当事人签订买卖房屋等协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。

2.《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；但是，预告登记失效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。