【基本案情】

某住宅小区建成交付后，开发商未经全体业主同意，将原规划设计中作为公共架空层的区域封闭改建为多个独立车库，并分别出售给部分业主使用。数年后，新成立的业主委员会认为，涉案架空层属于建筑物共有部分，开发商无权擅自处分，遂代表全体业主提起诉讼，请求确认架空层归全体业主共有，撤销相关买卖行为，并要求拆除违法改建部分，恢复原状。

开发商辩称，涉案架空层由其投资建设，且部分购房合同中约定开发商享有相关处分权，因此其出售行为合法有效。

法院经审理认为，根据建设工程规划许可、竣工验收资料及建筑设计用途，涉案架空层依法属于业主共有部分，开发商无权擅自改变用途并处分。开发商出售车库的行为侵犯了全体业主的共有权益。综合考虑车库已经长期投入使用、恢复原状成本及对业主整体利益影响，法院判决确认架空层归全体业主共有，开发商停止侵害并承担相应赔偿责任，对立即拆除恢复原状的请求未予支持。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.建筑物共有部分属于全体业主共同所有，开发商不得通过合同约定或者单方处分方式排除业主依法享有的共有权益。

2.是否属于共有部分，应结合规划设计、建设审批、建筑用途及法律规定综合判断，而不能仅依据开发商销售方案认定。

3.对于已经形成既有使用状态的共有部分纠纷，法院通常兼顾物权保护与现实利益平衡，并根据实际情况选择停止侵害、赔偿损失或者恢复原状等不同救济方式。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；法律规定属于国家所有的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。

3.《中华人民共和国民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会，对侵害业主共同权益的行为，有权依法请求行为人承担民事责任。