【基本案情】

刘某生前长期居住香港，在深圳拥有一套商品房，并依法订立遗嘱，将该房屋留给其女儿刘甲。刘某去世后，刘甲作为香港居民，向香港法院申请遗嘱认证，并取得遗产承办书等相关法律文书。随后，刘甲持香港法院出具的遗嘱认证文书及其他材料，向深圳市不动产登记机构申请办理房屋继承转移登记。

登记机构审查后认为，香港法院出具的遗嘱认证文书不能直接作为内地办理不动产继承登记的依据，要求刘甲重新办理相关公证、认证手续并补充证明材料。刘甲认为其提交的文书已足以证明继承事实，登记机构增加办理条件缺乏法律依据，遂提起行政诉讼，请求撤销不予办理登记决定，并责令登记机构依法履行登记职责。

法院经审理认为，涉及香港地区形成的遗嘱认证文书在内地使用，应当符合内地关于域外形成法律文书适用及不动产登记的相关规定。不动产登记机构有权依法对申请材料进行形式审查，但不得擅自增加法律、行政法规规定之外的申请条件。本案中，登记机构要求补充部分依法应提交的证明材料并无不当，但对于超出法律规定额外要求重新办理认证手续的部分，缺乏明确法律依据。法院据此判决撤销原行政行为，责令登记机构重新作出处理决定。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.港澳地区形成的遗嘱、公证、法院认证文书，在内地使用并非当然发生法律效力，应依据内地现行法律及相关司法协助规则依法审查。

2.不动产登记机构依法享有形式审查职责，但行政机关只能依据法律、行政法规设定申请条件，不得自行提高登记门槛，增加申请人义务。

3.涉及跨境继承的，当事人在办理继承手续前，应提前了解两地法律衔接规则，准备完整的继承证明材料，有助于提高登记效率，避免行政争议。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

2.《不动产登记暂行条例》第十六条：申请人应当提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源证明以及登记原因证明等材料。