【基本案情】

2011年9月，被告蒋某与原告亲属程某甲签订《房屋转让协议》，将其母亲拆迁安置取得的95㎡案涉安置房作价223250元转让给程某甲，原告方依约支付大部分购房款。2014年房屋回迁后，蒋某直接将房屋交付原告方占有、装修、入住，原告自2015年起持续居住至今。程某甲去世后，二原告作为合法继承人承继案涉房屋买卖合同全部权利。

蒋某在早已出售、交付房屋、负有过户义务的前提下，于2016年与妻子桑某签订离婚协议，恶意将已售出的案涉房屋分割归桑某所有。2023年蒋某正式继承母亲遗产、取得案涉房屋单独产权后，于2024年配合桑某完成过户登记，试图通过离婚析产、权属转移的方式逃避房屋买卖合同义务、剥夺买受人过户权利。

原告起诉请求确认离婚协议涉案房屋分割条款无效、判令被告配合过户、承担高额违约金及连带责任。法院认定二被告构成恶意串通损害第三人合法权益，判决离婚协议中案涉房屋处分条款无效、恢复房屋权属至蒋某名下；同时明确：继续履行过户、违约责任赔偿与确认合同效力不属于同一法律关系，需原告另案起诉主张。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 出卖人已售、已交付房屋，后续通过离婚析产转移权属，构成恶意串通。出卖人明知房屋已出售、已交付买受人长期占有，负有过户义务，仍通过离婚财产分割方式处分房屋、转移产权，主观上具有逃避合同义务、损害第三人利益的故意，属于恶意串通行为。

2. 配偶长期同住同小区、知晓房屋占有状态，不构成善意受让。夫妻长期共同生活，且与买受人同一小区、同一单元居住，对房屋由原告长期占有使用的事实应当知情。配偶无法举证不知情、租赁关系，其受让房屋产权不构成善意取得，无法对抗在先合法房屋买卖合同权利。

3. 离婚协议部分条款损害第三人利益的，该部分条款单独无效。离婚协议整体效力不受影响，但其中针对已出售房屋的处分条款，因违反法律强制性规定、损害第三人合法权益，**局部无效**，不影响协议其他财产、人身条款效力。

4. 恶意过户的物权变动可逆转，法院可判决恢复原始权属登记。基于无效恶意串通行为完成的不动产过户登记，缺乏合法权利基础，法院可判令双方配合恢复登记至出卖人名下，为买受人后续主张过户权利扫清障碍。

5. 确认合同效力纠纷与继续履行、违约赔偿系独立法律关系，分案处理。确认恶意串通条款无效、恢复登记属于**合同效力纠纷**；判令过户、支付违约金、承担连带责任属于**房屋买卖合同履行、违约纠纷**，二者诉讼标的、法律依据不同，法院仅处理效力争议，履约及违约诉求需当事人另案主张。

6. 被告缺席庭审视为放弃抗辩权利，法院可依法缺席判决。出卖人经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃举证、质证、抗辩权利，法院依据查明事实及有效证据依法裁判。

【法律依据】

《民法典》第7条（诚信原则）、第154条（恶意串通损害第三人利益无效）、第155条（无效民事行为自始无效）、第157条（无效行为返还、恢复原状）；《民事诉讼法》第147条（缺席判决规则）。