【基本案情】

2014年3月26日，买受人张某乙、吴某与海南某房地产公司签订《海南省商品房预售合同》及补充协议，购买案涉房产，总房款114450元。合同及补充协议明确约定：开发商须自交房之日起25个月（原合同750日）内办妥房产证，逾期办证且买受人不退房的，开发商按总房款1%支付违约金。

买受人已全额付清购房款，并向开发商预缴契税、维修基金、测绘费、登记费等全部办证规费，开发商早已实际交房，但长期拖延拒不办理不动产权证。

购房人张某乙于2019年去世，其法定继承人为配偶吴某、二子张某甲、张某丙。诉讼前继承人张某丙出具书面《放弃继承声明》，案涉房屋全部权益由吴某、张某甲承继。原告遂起诉要求开发商履行办证义务、支付逾期办证违约金。

法院依职权函询不动产主管部门，确认案涉房屋无抵押、无查封、完全具备办证条件。被告开发商经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审理、缺席判决，全额支持原告诉请。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 购房人死亡，合同权利由法定继承人承继，原告主体完全适格。商品房买卖合同项下的债权、办证请求权属于财产性权益，可依法继承。部分继承人书面放弃继承的，剩余继承人可单独完整承接全部合同权利，有权以自己名义起诉开发商办证、追责违约，无需变更备案登记即可诉讼维权。

2. 开发商收取全额房款及办证税费后拒不办证，构成根本违约。买受人已完全履行付款、缴费义务，开发商代收契税、维修基金等费用后，长期怠于履行办证义务，严重违反买卖合同附随义务与约定义务，应当承担逾期办证违约责任。

3. 合同明确固定比例违约金，法院严格依约支持。本案合同对逾期办证约定了明确的固定违约金计算标准（总房款1%），属于双方真实意思表示，不存在过高、过低情形，法院直接全额采信，判决开发商支付违约金1144.5元。

4. 房屋具备办证条件是判决“限期办证”的核心前提。法院主动向不动产部门核实房屋状态，在确认无限制登记情形、完全具备办证条件的前提下，直接判令开发商限期履行为买受人办理不动产权证的合同义务。若房屋存在违建、查封、土地问题无法办证，法院通常仅判决赔偿违约金，无法判决强制办证。

5. 被告缺席庭审，直接丧失全部抗辩权利。开发商无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论权利，法院根据原告有效证据及查明事实，依法缺席判决，被告自行承担缺席诉讼的不利后果。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条（全面履行合同义务、诚信履约原则）；

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（当事人违约应当承担违约责任）；

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（依合同约定支付违约金）；

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条、第一千一百二十七条（财产性权益可继承、法定继承规则）；

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条（被告缺席、依法缺席判决）。