案件梳理

祖辈生前签订家庭房产分配、赠与协议，对多处房屋及宅基地土地面积作出分户分配约定，但协议缺少一名关键家庭成员签字。后续祖辈又单独与孙子签订正式不动产赠与合同，并完成全部房产、土地过户登记至该孙子名下。其他孙辈依据此前家庭分配协议起诉，要求确认对应房屋、土地归其所有。法院依据物权公示公信原则，认定不动产已合法登记过户，物权变动有效，原家庭协议不能对抗已完成的权属登记，驳回原告诉请。

律师评议

刘颖新主任律师认为 1、不动产以登记为准，完成过户登记的物权变动效力优先于未完全生效的家庭内部协议。

家庭分家协议缺少关键权利人签字，协议效力存在瑕疵，无法对抗正式、已履行的赠与过户行为。

对单方赠与、过户行为有异议的权利人，不能直接确权，只能另案起诉主张赠与行为效力或分割财产。

法条依据

1、《物权法》第九条：不动产物权变动经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。 2、《民法典时间效力规定》：民法典施行前的物权行为，适用当时法律规定。 3、《民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己的主张，负有举证责任。